Für Schweizer und deutsche Eigentümer hat sich die steuerliche Landschaft zuhause spürbar verändert. In der Schweiz hat das Stimmvolk am 28. September 2025 mit 57,7% Ja den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung angenommen: Der Eigenmietwert fällt weg, dafür entfällt auch der Abzug der Schuldzinsen weitgehend, und die Kantone erhalten die Möglichkeit, auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine Objektsteuer zu erheben. In Deutschland bleiben Grunderwerbsteuer von 3,5% bis 6,5% je nach Bundesland, die zehnjährige Spekulationsfrist und die Erbschaftsteuer die bekannten Rahmenbedingungen.
Vor diesem Hintergrund schauen sich immer mehr Familien aus der Schweiz, Deutschland und Österreich ausserhalb Europas um. Mauritius steht dabei aus Gründen ganz oben, die weit über Sonne und Lagune hinausgehen.
Der steuerliche Kern der Sache
Mauritius erhebt auf privat gehaltene Immobilien keine Kapitalgewinnsteuer. Es gibt keine Erbschaftsteuer, keine Vermögenssteuer, keine jährliche Liegenschaftssteuer und keine Wegzugsbesteuerung. Es gibt auch keinen Eigenmietwert und nichts, was ihm entspricht.
Wer aus einem Kanton mit Vermögenssteuer und Grundstückgewinnsteuer kommt, oder aus einem Bundesland mit 6,5% Grunderwerbsteuer, erkennt den Unterschied sofort. Beim Verkauf gehört der Gewinn Ihnen. Beim Vererben bleibt die Immobilie in der Familie, ohne dass der Fiskus zuerst bedient wird.
Die Einkommenssteuer ist progressiv und wurde per 1. Juli 2026 angepasst: 0% auf die ersten MUR 500’000 steuerbares Einkommen, 10% auf die nächsten MUR 500’000, 20% auf die nächsten MUR 11 Millionen und 35% auf Einkommen über MUR 12 Millionen. Ausländische Einkünfte werden nur besteuert, soweit sie nach Mauritius überwiesen werden. Wenn Sie irgendwo lesen, Mauritius habe eine Flat Tax von 15%: Diese Information ist seit dem 1. Juli 2023 überholt.
Die gute Nachricht des Jahres 2026: die Registrierungsgebühr bleibt bei 5%
Das war die grosse Unsicherheit im ersten Halbjahr. Der Finance Act 2025 hatte eine Erhöhung der Registrierungsgebühr und der Grundstückübertragungssteuer bei Erwerb durch Nicht-Staatsangehörige von 5% auf 10% per 1. Juli 2026 beschlossen. Für einen Markt, der von internationalem Kapital lebt, war das ein erheblicher Sprung, und viele Käufer haben ihre Transaktion pausiert.
Der Finance Act 2026, publiziert am 13. August 2026, hat die Erhöhung aufgehoben, bevor sie überhaupt zur Anwendung kam. Für Käufer gilt weiterhin eine Registrierungsgebühr von 5%, für Verkäufer eine Grundstückübertragungssteuer von 5%. Auch die im Budget 2025 diskutierte Kapitalgewinnsteuer wurde nie eingeführt.
Neu eingeführt wurde eine zusätzliche Abgabe von 10% auf die Übertragung von Wohnliegenschaften auf Staatsland oder auf Pas Géométriques an Nicht-Staatsangehörige, zahlbar durch den Verkäufer. Reservationsverträge und Kaufversprechen, die vor dem 19. Juni 2026 unterzeichnet wurden, sind davon ausgenommen. Der grösste Teil der Schema-Immobilien ist Volleigentum und nicht betroffen, aber gerade bei Objekten in erster Strandlage lohnt es sich, die Landrechtsform vor der Unterzeichnung abzuklären.
Wie Ausländer auf Mauritius kaufen
Nicht-Staatsangehörige erwerben Wohneigentum über staatlich genehmigte Programme des Economic Development Board. Das Ergebnis ist Volleigentum mit derselben Rechtssicherheit, die ein mauritischer Eigentümer geniesst.
- PDS (Property Development Scheme): das heute massgebende Programm für neue Luxusprojekte, meist integrierte Wohnanlagen mit Pool, Syndic und gepflegter Aussenanlage.
- IRS und RES: die Vorgängerprogramme. Für Neuprojekte nicht mehr vergeben, aber mit einem substanziellen Wiederverkaufsmarkt.
- Smart City Scheme: gemischt genutzte Quartiere mit Wohnen, Büro, Bildung und Gesundheitsversorgung in einem Masterplan. Relevant für Familien, die ganzjährig hier leben.
- Ground+2: Wohnungen in Gebäuden mit mindestens 2 Stockwerken über Erdgeschoss, ab einem Kaufpreis von MUR 6 Millionen. Der zugänglichste Einstieg.
USD 375’000: die Aufenthaltsbewilligung, die an der Liegenschaft hängt
Das ist der Punkt, der Mauritius von fast allen Vergleichsdestinationen unterscheidet. Wer eine qualifizierende Wohnliegenschaft im Wert von mindestens USD 375’000 in einem genehmigten Programm erwirbt, erhält Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung, die so lange gültig bleibt, wie die Liegenschaft gehalten wird.
Sie erstreckt sich auf den Ehepartner und auf Kinder unter 24 Jahren und lässt Ihnen die Freiheit, auf Mauritius zu investieren und unternehmerisch tätig zu sein. Bei gemeinsamem Erwerb qualifiziert sich jeder Investor eigenständig, der mindestens USD 375’000 beiträgt.
Wichtig zur Einordnung: Es handelt sich um eine Aufenthaltsbewilligung, nicht um eine Einbürgerung. Wer Ihnen einen mauritischen Pass über einen Immobilienkauf verspricht, informiert Sie falsch.
Was der Erwerb tatsächlich kostet
- Registrierungsgebühr: 5% des Kaufpreises, zahlbar durch den Käufer bei der Beurkundung.
- Notariatsgebühren: in der Regel 1% bis 2%, nach reglementiertem Tarif.
- Devisentransfer und Umrechnung: üblicherweise 0,1% bis 0,3%.
- Syndic- und Unterhaltskosten: laufend, und je nach Anlage sehr unterschiedlich. Verlangen Sie die effektiven Zahlen der letzten 3 Jahre, nicht die Prognose im Prospekt.
- Maklerprovision: bei Neubauprojekten im Verkaufspreis enthalten, nicht zusätzlich.
Rechnen Sie mit 7% bis 8% über dem Kaufpreis, dann gibt es beim Notar keine Überraschungen.
Finanzierung ist vor Ort möglich: Mauritische Banken finanzieren ausländischen Käufern in der Regel bis zu 70% des Objektwertes. Die Mittel müssen in Fremdwährung eingehen und lokal konvertiert werden, und ein wesentlicher Teil des Kaufpreises muss aus eigenem, überwiesenem Kapital stammen.
Wo Schweizer und deutsche Käufer typischerweise kaufen
Der Norden rund um Grand Baie, Mont Choisy und Pereybere ist die erste Adresse für Familien: Restaurants, internationale Schulen, Kliniken, ein Yachthafen und der mit Abstand liquideste Miet- und Wiederverkaufsmarkt der Insel. Preise auf unseren aktuellen Objekten bewegen sich hier zwischen rund EUR 190’000 und EUR 3,1 Millionen.
Der Westen um Black River und Tamarin bietet die spektakulärste Landschaft und das obere Preissegment, aktuell bis über EUR 5 Millionen. Der Osten um Beau Champ und Belle Mare liefert die besten Strände und das beste Verhältnis von Qualität zu Preis, dafür mit weniger Infrastruktur vor der Tür. Das Landesinnere um Moka bietet die höchsten Renditen bei Einstiegspreisen ab rund EUR 135’000, ganzjährigen Mietern und Nähe zu Schulen und Geschäftsvierteln.
Praktische Punkte, die im Prospekt nicht stehen
Mauritius ist zweisprachig auf Englisch und Französisch, das Rechtssystem verbindet französisches Zivilrecht mit englischem Common Law, und das Grundbuch ist verlässlich. Die Zeitzone liegt 2 Stunden vor der Schweiz im Sommer, 3 Stunden im Winter, was die Zusammenarbeit mit einem Unternehmen in Europa unkompliziert macht. Direktflüge verbinden die Insel mit Zürich, Paris und Frankfurt, Dubai ist 6 Stunden entfernt.
Beachten Sie: Der Wiederverkauf einer Schema-Immobilie an Staatsangehörige wie an Nicht-Staatsangehörige ist möglich, erfordert aber eine EDB-Freigabe. Das ist ein Verfahren, kein Hindernis, aber es braucht Zeit und Unterlagen. Prüfen Sie den Ausstiegsweg, bevor Sie einsteigen.
Häufige Fragen
Können Schweizer und Deutsche auf Mauritius Immobilien kaufen?
Ja. Nicht-Staatsangehörige erwerben Wohneigentum als Volleigentum über die genehmigten Programme des Economic Development Board: PDS, IRS, RES, Smart City Scheme und Ground+2-Wohnungen ab MUR 6 Millionen. Ein Erwerb ausserhalb dieser Programme ist nicht möglich.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Mauritius?
Rechnen Sie mit 7% bis 8% über dem Kaufpreis: 5% Registrierungsgebühr, 1% bis 2% Notariatsgebühren sowie Kosten für Devisentransfer und Umrechnung. Die im Finance Act 2025 beschlossene Erhöhung der Registrierungsgebühr auf 10% wurde durch den Finance Act 2026 aufgehoben.
Gibt es auf Mauritius eine Kapitalgewinnsteuer oder Erbschaftsteuer?
Nein. Auf privat gehaltene Immobilien wird keine Kapitalgewinnsteuer erhoben. Es gibt zudem keine Erbschaftsteuer, keine Vermögenssteuer, keine jährliche Liegenschaftssteuer und keine Wegzugsbesteuerung.
Erhalte ich mit einem Immobilienkauf eine Aufenthaltsbewilligung?
Beim Erwerb einer qualifizierenden Wohnliegenschaft ab USD 375’000 in einem genehmigten Programm besteht Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung, die so lange gültig ist, wie Sie die Liegenschaft halten. Sie erstreckt sich auf den Ehepartner und Kinder unter 24 Jahren. Eine Einbürgerung ist damit nicht verbunden.
Kann ich als Nicht-Ansässiger auf Mauritius eine Hypothek aufnehmen?
Ja. Mauritische Banken finanzieren ausländischen Käufern in der Regel bis zu 70% des Objektwertes. Voraussetzung ist, dass die Mittel in Fremdwährung eingehen und lokal konvertiert werden und ein wesentlicher Teil des Kaufpreises aus eigenem Kapital stammt.
Sprechen Sie mit jemandem, der beide Märkte kennt
LIVERIA International Realty wurde von Valeria Ivic gegründet, Schweizer und kroatische Staatsangehörige. Wir beraten Käuferinnen und Käufer aus der Schweiz, Deutschland und Österreich auf Deutsch, von der Programmwahl über die EDB-Freigabe bis zur Schlüsselübergabe, und sagen Ihnen auch dann klar, wenn ein Objekt nicht zu Ihrer Situation passt.
Für eine persönliche Kostenaufstellung zu einem konkreten Objekt oder eine klare Auskunft dazu, ob ein Kauf Sie für die Aufenthaltsbewilligung qualifiziert, erreichen Sie uns unter [email protected].
